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专家:房产调控面临稀缺性与抗药性双重困境

发布日期:2017-04-18 08:51:59  来源:中国经济周刊  作者:文显堂  

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新一轮调控风暴,让房产再一次成为社会关注的焦点。

观察近期各地的房产调控政策,核心均为限购、限卖与加码,其目的都是抑制房价过快上涨。然而,房产调控政策却变成了重大利好,极大刺激了房地产企业拿地热情。

截止到3月30日,全国50个热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元,同比上涨了59.6%。其中,拿地最多的20家大型房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿元,比2016年同期拿地最多的20家大型房企合计拿地总金额上涨了75%。

北京于3月26日晚出台了史上最严商办房产调控政策,新政执行3天时间里,商办房产成交就由此前一周2333套销量,跌至仅成交3套。

但如此冷清的市场丝毫没有降低开发商的拿地热情。3月30日,北京出让朝阳区金盏乡的一块商办地块,经过33轮竞拍,最终以22.5亿元被拍出。不仅如此,全国土地市场的热度也同样很高,成交楼面均价呈上行态势。

本来旨在抑制房价上涨的调控政策,怎么变成一种强有力的利多消息?房地产市场为何会出现与调控目标背道而驰的局面?整个社会都在为之困惑。

其实,当我们换一个角度去分析,便会一目了然。

首先,调控政策强化了房产的“稀缺性”。历次房产调控都离不开“限购”二字。而在商业活动中,一般有两种情况会出现限购:一种是商家面临产品滞销,库存增加,便反其道而行之,采取限购策略,造成稀缺假象,刺激人们的购买欲望。另一种则是对一些稀缺性的生活必需品实施限购,确保人人都买得起、买得到。前者是心理性稀缺,后者是客观性稀缺。

房产限购政策产生的效应似乎二者皆有。尽管调控政策还有“加码”,但不仅没有让房价应声下降,反而加重了房产的稀缺性。例如,我国的一线城市聚集着诸多优势资源,吸引着众多有资金能力的人涌入,因此这些地方商品住宅房的购买力相对持久,导致稀缺性也越来越强。另外,虽然调控政策的目标是要抑制房价过快上涨,但却给人以“房屋供不应求”的心理暗示,致使投资者心理都形成了这样的定式,即每一次房价停止上涨,甚至小幅下跌,都是为下一波房价继续暴涨做准备,所以不可“错失良机”。

其次,二手房对调控政策的“抗药性”越来越强。多数二手房都在市区,所处位置优越,所谓的天价学区房正是位置决定市场价值的体现。另一方面,二手房不像开发商靠银行贷款垒起来的一手房那样时间成本巨大,对于二手房的房主而言,达不到心理价位便不会轻易出售。正是由于二手房具有这两大特征,便容易形成“众人捂盘”的现象,有时候销量跌了,但价格依然坚挺,从而让二手房具有了对调控政策的“抗药性”。

面对房产的“稀缺性”和“抗药性”并存的状况,创新调控政策已势在必行。

一是要在解决客观性稀缺的同时,更要化解心理性稀缺的顽症,不能简单打压房价。否则,在心理性稀缺的作用下,会导致调控失效。二是要解决对调控政策的“抗药性”顽症,尽量多出新“药”,不能反复吃一种“药”。如果仅靠加大剂量来克服“抗药性”,便会出现不良后果。

关键词: 稀缺性 抗药性 困境

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