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加装电梯后楼价真相:规划公示期有房子已开始涨价

发布日期:2017-08-28 11:46:02  来源:羊城晚报  作者:梁栋贤  

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最近,在广州中心城区内,选择加装电梯的多层住宅越来越多。因为加装电梯后,不但大多数住户的居住条件得到改善,而且二手价格也得以提升。

A加装电梯后,单价可叫高一万元

中原地产淘金北分行高级营业经理陈华妹表示,越秀区的旧楼较多,由于生活、教育等配套设施都十分成熟,而且不少老广都有老城区情结,加上学区房买家也认为买旧楼的门槛相对较低。因此,该类加装电梯的旧楼盘源需求量大、“有价有市”。

该公司保利中环广场分行营业经理王建成说,在淘金板块,旧楼加装电梯后,与同类型的楼梯楼相比,价格至少相差1万元/平方米。可见,这些加装电梯后的物业更受买家欢迎。

陈华妹表示,这部分楼梯楼多是房改房,室内设计比较方正,而且实用率比相同建筑面积的电梯楼高,加装电梯后该优势更加明显。

B还没公示,已有业主反价

对于业主而言,如果不是急卖,他们通常会选择在加装电梯后或确定加装信息才放售,因为放盘价会有提升空间。另一方面,由于现在有政府大力扶持,加建电梯的报建手续会大大加快,就算现在未装,买家也较有信心。

实际上,有的旧楼还未加装电梯,仅是规划公示阶段,业主已预期楼价会上涨,选择返价。“在海珠区怡乐路,有些旧楼加装电梯只是公示阶段,业主就开始反价了,而且升幅高达10%-20%;有的旧楼甚至还未公示,仅在征询意向阶段,业主就将价格调高5%-8%。”广州链家怡乐路分店店长巫美双说。

中原地产的王建成对这一点也十分认同,他说,加装电梯会让业主叫高价的心态更加坚定。

由于加装了电梯,不少业主甚至改变了自己的换房计划。广州链家和平西分店店长李灏宏介绍,现在,和平西附近有不少旧楼都加装了电梯,加装后放盘量变少了,主要是因为这里的业主大多数是住了很久的老人家,他们早已适应了当地的生活环境,也有关系良好的老邻居,以前因为没电梯,生活不便才不得不卖掉老房搬去新社区住。如今电梯建好了,他们自然也就打消了搬离旧区的念头,所以这类物业现在甚少放盘。

虽然,现在加装电梯的旧楼越来越多,但也有不少人对此心存疑虑,特别是低层单位的住户,加装之后,他们房子的价格会下跌吗,又或者没有楼上邻居的涨得快?

高层业主最赚?

街坊观点 顶层受惠没有次顶层多?

如果一栋无电梯物业楼高九层,在一般人眼里,八层、九层的住宅有电梯之后无疑会获得最高的楼价增幅,而且他们使用电梯的必要性最大、使用率也最高,因此,在一栋住宅中,若要征询加装意见,高层单位业主的同意率往往是最高的。

不过,凡事有例外,有些高层单位住户也有自己的忧虑,冼小姐就是其中一个。结婚不久,不到三十岁,住在荔湾区一老旧楼梯楼的顶层(九楼)。

“按照我们这栋楼公布的集资加装电梯方案,首层住户自然不用交费,其他不同楼层有不同的缴费系数。三层住户是1,二层是0.7,四层以上每高一层缴费系数会比下一层增加0.1。所以,我们九层的缴费系数是1.6,费用是二层的两倍多,比楼下的八层也高了不少。”冼小姐认为费用有点偏高。

“我认为八层才是受惠最高的,我们不是。所以,我们的费用不该比他们高。”冼小姐解释说,电梯机房装在我们顶层楼上,我们要承受的噪声污染比其他住户多,而且房子的升值能力不如八层的大,因此集资收费系数不应该比他们高。

楼市真相 涨幅高于30%

顶层住宅真的会因机房问题,升值空间不如楼下的单位大吗?羊城晚报记者采访了多家中介公司地铺店长后发现,虽然,部分住户可能会因电梯机房而受一定程度的噪声影响。实际上,现在很多电梯产品质量已较为成熟、稳定,噪声也可以控制得比较小,因此,顶层住户不会受很大影响。

采访过程中,记者没听说过哪栋物业的顶层单位会因电梯噪声而跌价,而且,这部分单位的楼价升幅最为明显。

广州链家水荫分店店长方雨山表示,现在水荫路附近有不少旧楼都加装了电梯,加装后,高层单位的涨幅最为明显。“以前,这些旧楼的高层单位每平方米只卖3万多元,现在每平方米可以卖5万多元。”

广州链家和平西分店店长李灏宏则表示,因为他们地铺附近的住宅加装电梯后放盘量不多,不能提供准确的高层单位楼价涨幅数据,但涨三四千元/平方米绝对没有问题,涨幅明显比其他楼层高。

荔湾区西华路附近也有不少住宅加装了电梯,中原地产中山七路、世纪分行营业经理郑金坤说,楼价涨幅最明显的是高层单位。“以前我们这里的楼梯楼高层单位不受欢迎,售价2万元/平方米出头,便宜一点的甚至不到2万元,加装电梯之后,这些单位的售价可以升至3万元/平方米出头。”

中原地产淘金北分行高级营业经理陈华妹说,淘金板块附近一些加装了电梯的高层单位,楼价从以前的3.2万-3.3万元/平方米,涨至如今的4.5万元/平方米,涨幅可超30%。

综合上述各中介公司地铺负责人的意见,顶层单位加装电梯后的售价可能会比下一层略低,但由于其原本售价就比下一层低不少,因此涨幅完全不会败给下一层单位。

即便如此,顶层单位的楼价很多时候还是不如楼下单位的高,但增幅极有可能是整栋楼最大的。毕竟,加装电梯虽然未能解决顶层单位热的问题,但可以根本解决住户上楼难这个最大的问题。

中层业主呵呵?

街坊观点 学区房无需加装电梯?

在未加装电梯的旧楼中,住在四五层中层单位的人往往处于一个最超然的状态——装不装似乎影响都不大。陈先生就是其中一个代表。四十岁出头,与妻子、儿女住在越秀区一无电梯的住宅楼四楼。

“如果价钱合适、手续也不太麻烦的话,我现在也可以参与筹备大楼加装电梯的工作。若要我像以前那样张罗跑腿,我就不想搞了。”陈先生说,我们没和老人同住,四层楼对于我们家的人来说,还完全爬得动,因此,不加装电梯也没什么关系。我想,中层单位的楼价肯定不会因为加装电梯而跌价,涨幅估计也没多少。所以,我们这些中层单位住户随大流就好了。

陈先生还认为:我买的是学区房,这里的住户看中的就是名校学位,买学区房的人多数年纪不大,他们应该都像我一样,有没有电梯其实关系不太大。所以我想,像我们这类住宅,是否加装电梯影响不不会太大。”

楼市真相 单价上涨三四千元

与高层单位相比,中层单位加装电梯之后的楼价增幅虽然稍低,但绝不是可有可无那么简单。真相是:有一个较为惊喜的增幅。

“按照我们粗略的评估,荔湾区和平西附近的一些老房子,加装电梯之后,中层单位的售价可以涨两三千元/平方米。”广州链家和平西分店店长李灏宏说。

同在荔湾区,西华路的涨幅略高一些。中原地产中山七路、世纪分行营业经理郑金坤说,无电梯旧楼的中层单位装电梯前的售价是2.6万-2.7万元/平方米,装了之后,售价可升至3万元/平方米左右,每平方米可上涨三四千元。

在越秀区,广州链家水荫分店店长方雨山介绍,水荫路附近的住宅加装电梯后,中层单位的售价和高层的差不多,都为5万元/平方米左右。不过,因为装电梯前高层单位的售价低一些,因此中层单位的售价可能比高层单位少升6000元/平方米,但升幅也近1万元/平方米,非常可观。

在淘金板块附近,中原地产淘金北分行高级营业经理陈华妹介绍,在未装电梯前,旧楼三至五层的中层单位售价为3.8万-4.2万元/平方米,加装后,楼价会升3000元/平方米左右,虽然升幅比不上高层单位,但也有不少。

即使是学区房,加建电梯后,中层单位的楼价也有明显的增长幅度。在很多板块,电梯楼和楼梯楼之间有1万元/平方米左右的差价,加装电梯后,楼梯楼晋升至电梯楼队列,可收获不错的增值得益,中层单位也不例外。

低层业主最惨?

街坊观点 采光通风受影响,楼价会下跌?

在旧楼加装过程中,提出最大反对意见的往往是低层住户。在有的住宅建筑内,首、二层业主竟然百分百反对加装电梯,原因也是多种多样。

马先生在某住宅首层拥有一间商铺,对于在楼宇加装电梯,马先生坚决反对:“加装了电梯之后,向外伸出来的电梯井就会影响商铺的视线,虽然,我做的主要是熟客的生意,加装电梯后大家也不至于看不到我的商铺,但我张贴出来的海报就不那么容易被人看到了。”

他补充:“由于电商的冲击,现在生意已不好做了,再加装电梯对我的生意会多一重打击,可能日后租金和售价都会下降。”

张小姐是一楼的住户,拟建电梯是从她家阳台的前方伸出去,“我们家原本是南北对流,如果前面加装了电梯,北面房间的通风就会受到影响,整套单位就很难做到南北对流了。采光也会有影响,肯定会影响我们日后的居住素质,而且对日后转让的售价也会影响。”

让人意想不到的是,家住二楼的罗阿姨也反对安装电梯。由于女儿、女婿常年在外地工作,已经六十多岁的罗阿姨夫妇带着一对外孙在此居住,同住的还有八十多岁的老母亲,前两年,母亲中风落下了后遗症,行走困难,出行基本靠轮椅,上下一层楼梯也需要人搀扶。因为身体不便,老人近年已甚少出门。

在别人看来,罗阿姨一家都是有老有小,应该是最需要加装电梯的,但他们竟然强烈反对。“现在我住的二楼是全栋楼楼价最高的,放盘也最受欢迎,如果装了电梯,还有人首选二楼吗?我家的房子是否会跌价?”

楼市真相 大多数低层单位楼价小幅上涨

加装电梯之后,低层住宅的售价一定会受到影响而下跌吗?在地产中介地铺的店长眼里,情况并非如此。

据介绍,部分低层商铺确实可能因为视线受阻而跌价,但于住宅而言影响不大。

中原地产淘金北分行高级营业经理陈华妹介绍,很多低层业主担心加装电梯以后自己单位的通风和采光会受到很大影响,其实,现在很多新装电梯都是采用透明电梯井,类似观光梯,可以很大程度减少对低层住宅住户的采光影响。“除非是通风和采光受到很大影响的单位,否则售价波动甚微。”

广州链家和平西分店店长李灏宏表示,荔湾区和平西一些小区,即便是低层住宅,加装电梯后也有800-1000元/平方米的涨幅。“当然,其中也有市场总体上涨的成分在内。无论如何,我们还没有听说过有低层住宅因为加装电梯而跌价的。”

“政府部门对电梯井和住宅之间的距离是有明确规定的,如果影响太大的住宅,规划部门也不会批准通过。”中原地产中山七、世纪分行营业经理郑金坤说,只要居住条件不是受到特别影响,楼价一般不会出现多大变化。

实际上,即使低层物业的单价没有什么变化,但其总价却有可能因此而提升。“加装电梯后,住宅的分摊面积增加了,因此造成建筑面积增加了,即便是低层单位,也能获得总价的增长。”广州链家水荫分店店长方雨山说。

而且,大多数旧楼加装电梯时都会对楼梯、走道等公共空间进行同步修整,这些都会给旧楼的整体外观带来一定的改善,楼价也会因此而有所提升。

变身电梯楼 最需留意贷款问题

目前广州需要加装电梯的物业,楼龄大多在20-30年之间,因此,不管是购买还是放盘,都有一些地方要特别留意。

家粉

如果我们想购买加装电梯前的房子,有什么需要特别注意?

肥妹

楼梯楼加装电梯后,价格通常会有一定的涨幅,对于想买房的人来说,提前入手是个不错的选择。

不过,正因为是“提前”二字,所以买家最好看楼时,就要了解清楚该栋物业是否确实会加装电梯、工程进度如何?买家也可以登陆广州市国土资源和规划委员会官网的业务频道,进入城乡规划、规划公示栏进行查询。

家粉

现在很多加装电梯的物业都比较老旧,我们能顺利申请贷款吗?

肥妹

没错,最近申请加装电梯的楼梯楼,楼龄基本都在20-30年之间,若你需要申请银行贷款的话,很多银行不一定放款;若是申请公积金贷款,贷款年限只有15年以下,月供压力相对较大。而且,混合结构的单位无法使用公积金贷款,这点需特别留意。

另外,在实际操作中,有些叫高价心态较强的业主,会认为公积金贷款放款速度较慢,会要求买家选择纯商业贷款,对此,买家也应留意。

总体上说,购买这类物业贷款是关键。购买前,买家要先了解所购单位的具体楼龄及自己大致可获得的贷款期限和贷款额度。

家粉

除了楼龄、贷款等问题,还有哪些地方需注意?

肥妹

物业面积也要留意,因为加装电梯后,房屋的建筑面积就会发生改变。

另外,不少楼梯楼的落成时间都比较早,所以要注意产权问题。比如有没有购买公摊面积?如果没有,这笔费用由买家承担还是业主承担?这些都要说清楚。

关键词: 楼价 电梯 真相

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