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对话George博士:美国房产市场机会在哪

发布日期:2017-11-03 08:45:17  来源:腾讯房地产  作者:  

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美国房地产市场大开发时代已经过去,进入了一个相对稳定的阶段。当前经济环境下美国的房地产投资机会在哪?本期嘉宾有请到旅视万杨北京置业有限公司创始人George。他出生于中国台湾,15岁到加拿大温哥华UBC(不列颠哥伦比亚大学)读书,20岁拿到约翰霍普金斯大学生化博士,25岁毕业于诺奖得主Peter Agre实验室。毕业后开始对金融产生兴趣,27岁时拿到CFA特许金融分析师牌照。从此之后George开始从事金融分析师的工作,刚开始是在Stansberry担任财务研究编辑之后到老虎基金担任高级分析师,然后逐渐做到纳斯达克上市公司高级副总裁 。

《企鹅北美有家》(以下简称“企”):您曾在纳斯达克上市公司担任高级副总裁多年,也有老虎基金高级分析师的工作经历,从金融跨界进入地产开发,能给我们谈谈这其中的转变与机缘吗?

George:其实做金融分析师、操作基金、研究汇率和做地产项目没有多大的区别。举个例子,对我们而言,做对冲基金时是为投资人赚钱,那做房地产项目其实也是为投资人赚钱,只是我们换了一种模式去做这个事情,从无形到有形,基本的逻辑是没变的。但我们坚信一条,在我们的商业逻辑下,要始终将投资人的利益放在首位。那一个地产项目,其实也是一个产品,怎样将这个产品做成一个长效可有稳定收益的产品,其实正需要我们用金融的一些属性和工具去处理,对中国投资人而言,投资海外房产是资产配置的一种方式,那如何让你的资产增值和保值,而这正是我所擅长的。

企:在全球经济的大洗礼中,您怎么看待美国未来的经济走向?

George:未来美国经济将会向好,而且还会经历一个十年期的稳步增长阶段。其实亚洲经济和美国经济在未来将面对两种截然不同的状况。我们看到2000年-2014年,美国经历了很多改革,经历了金融危机的洗荡,各个方面的机能都在康复,而且是抵御能力增强的修复。从2015年开始的各项经济指标来看,美国经济已经复苏完毕,开始了稳步增长。我预计,从2015年开始,未来十年美国经济将达到2.5%的增速。现在的美国可以去做十年前它无法去做的事情。

企:美国房地产市场大开发时代已经过去,进入了一个相对稳定的阶段,那在这样的市场环境下投资机会在哪里?

George:目前无论是投资债券、股票、房产还是基金,类似于中国房地产的这种疯狂在美国是不可能的。除非是在一个小国家,还未经历过大的经济历练,在成熟的经济体内,这种疯狂的增长几乎不会存在。中国近20年的增长是不可思议的,经过这段时间的发展,中国经济也会经历一段时间的沉淀和修复。但正如美国70年代的黄金、80年代的股票,这种疯狂的增长在很长时间内只会出现一次。而且回望世界成熟经济体300-400年的发展,我们说6-7%资产回报是合理的。投资债券的平均回报一般在3-4%个点是合理的。但正如我刚才谈到的,经历了20年经济发展甜蜜期的投资人,20年后,他们看到的世界都变了。所以从全球资产配置的角度去看,成熟的投资就是将你的钱进行均衡投资,分散风险。就像黄金,它不会疯涨,但它就像是存款,在你需要的时候发挥作用。那你投资美国房产,其实也是一个道理,其实任何投资都是有风险的,但是房地产相对来说是比较安全的投资标的,并且也能带来稳定的现金流。在美国没有投资是可以保本保息的,所有的投资按照法律规定都需要注明投资有风险,但我们有100万美元的风险准备金来保障客户的收益。

企:美国德克萨斯州近些年越来越受国人关注,请问这背后有什么特殊的原因么?

George:选择一个城市前,我们会经过严格的测算。但德州的各项指标有足够的理由吸引我们来此。美国近几年经济的复苏,其实主要是靠德州的经济拉动的。全美范围来看,德州0州税,只有联邦税、德州⼟地⾯积为全美本土第1 、Magnet School for the Talented and Gifted 6年全美高中排名第1、德州的GDP在美国50个州当中排名第2,占全美经济总量9.21%、57家财富500强企业在德州落户,有118家美国最大公司把总部设在德州、德州富豪人数全美第3…..我刚才说的这些数字足以表明德州经济在全美的地位。对旅视万杨来说,我们要做的就是为投资人创造收益。那选择在经济增长条件好、教育与医疗配套好的地产进行房产开发,获得的投资收益也是稳健保障的。这就是我们深耕德州的原因。

企:旅视万杨为投资人设计的税收筹划架构是怎样的一种模式?

George:我是做金融这一块的,其实就是在操控全世界的利息。那用金融的思维去看待这个事情就再简单不过。中国投资人投资美国房产,房屋投资成本其实只是一部分,那最大的成本可能就是各种税收、管理成本。在美国,你买了房,如果想卖,就会涉及到房产税。但为了合法省去这些税以及节省中间的交易成本,我们设计出了基金持有这一模式。这是一种金融思维下的房产持有方式。客户先将房产放在我们基金名下持有五年,待客户获得高额租金收益及房产增值后退出基金,我们会根据客户意愿将房产过户到客户名下或出售;客户购买指定房产的基金份额权益,相当于购买了选定的房产。同时规避了房产交易的高额税费,中介费,降低了物业管理费,招租费用。我们采用最优的税收筹划,降低了所得税的税负,同时让投资人享受最高的租金回报及房产增值。

关键词: 美国 机会 房产

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