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马光远:用过去的思维预测房价一定错得离谱

发布日期:2017-11-06 14:55:57  来源:万选通资讯  作者:  

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十九大报告最大的亮点之一,就是对中国社会主要矛盾的历史性巨变做出了明确的阐述。报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人民美好生活需要日益广泛,不仅对物质文化生活提出了更高要求,而且在民主、法治、公平、正义、安全、环境等方面的要求日益增长。

这个重大的历史性的判断意味着,中国经济在经历近40年的赶超型增长后,经济基本面已经发生了历史性的巨变,中国经济无论是增长速度,还是产业结构,乃至于老百姓的需求,经济增长动力都今非昔比。中华民族5000年的历史,几乎99.9%的时光都处在短缺经济时代,短缺经济是中国经济5000年来的主要特色。但是,这个基本面在改革开放近40年后终于发生颠覆性的变化,中国从短缺经济进入到过剩经济时代。

我们可以回头看看建国以来关于中国社会矛盾,在重大的会议和文件中只有三次提及:一是1956年的“八大”,提出中国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾,二是1981年十一届六中全会,描述的意思和“八大”差不多,三是十九大。

我们可以清晰地看到一个脉搏,就是前两次谈及社会矛盾的变化,都是在短缺经济的状况下,努力解决“从无到有”的问题,而到了十九大以后,短缺问题基本解决,各行各业面临的问题是老百姓广泛的全方位的需求的提升与失衡和不充分的矛盾。

中国社会主要矛盾的变化,对于思考房地产市场下一步,具有非常重要的指导意义。现在,很多人思考中国房地产问题,预测未来的房价,仍然停留在过去“房子不够”,“住房短缺”下的市场变化规律,而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。

从1998年房地产市场化改革以来,中国用了差不多20年的时间,实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变,这是房地产市场化的伟大成果。中国城市的面貌,中国居民的居住情况已经达到了世界上很多国家的平均水平。房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。

很显然,我们的第一个基本判断是,房子基本告别了短缺。当然,我过去一直提及,对于中国住房的供求状况,包括中国有多少房子,我们其实到现在为止没有搞清楚。但这并不影响我们对整个市场基本面的判断。无论是户均拥有住房的状况,人均居住面积,以及未来房地产市场的增量等数据互相印证,我们可以肯定地认为,房子基本够了。以总量来看,前段时间,国家统计局有一个数字,我曾经多次评述。国家统计局的数据显示: 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%,年均增长分别为2.7%和5.4%。

对于人均住房建筑面积40.8平米这个数字,很多人吐槽被“平均”了。并且这个数字有水分。对于这个数字,我除了认为把城乡拉到一起有点匪夷所思之外,这个数字最大的问题仍然不是夸大的问题,而是漏记了很多房地产数据。比如,其一,大量的小产权房不可能被统计在内,小产权房在合法化之前,是不会被纳入总体数据的。全国的小产权房有多少?各种差距很多的数据,但我比较认可的数据是60到70亿平;第二,一些特殊的房子也没有被统计在内。最特殊的,可以忽略不计,但军队这么多年盖的住宅,以及一些中央部委等部门的住宅,尽管居住者大多没有产权,但仍然属于现有的住宅,这部分的数据究竟有多少,暂时还难以评估,但数字应该不会小。

也就是说,按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积,2016年全国城镇人口是7.9289亿,那么,城镇住房建筑总量超过了290亿平,如果再加上60到70亿平的小产权房,以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产,中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平,按照400亿平,城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平,而不是36.6平米,如果按照80%的比率折成使用面积,全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。

40平米是什么概念?根据我在徐滇庆先生著作中查到的数据,2009年,美国人均居住面积是67平,英国是35.4平,法国35.2平,德国39.4平,意大利43平,荷兰40.8平,日本36.9平。也就是说,中国人均居住面积除了低于美国,其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论,在人均居住面积超过35平后,房地产将迎来转折点,高速增长和房价高涨的阶段结束,房地产进入平稳发展期。

这是存量,还有每年的增量,每年房地产6%到8%的增速的情况下,事实上基本能够满足未来在基本居住、改善性以及新的城镇化人口对住房的需求。按照今年的数据,1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积738065万平方米,其中住宅施工面积505330万平方米。近50多亿平的住宅在建面积什么概念,就是足以满足未来10年开发的需要。

而更具有指标意义的是,包括北京、上海、广州、深圳在内,二手房的交易量已经超过了新房,这也意味着,中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场,而这也是住房告别短缺的一个极具说服力的指标。同时,按照未来10年中国城镇化的步伐,每年的房地产投资只要保持5%左右的增速,新房竣工量只要达到5亿平,就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求,而事实上,过去五年房地产开发投资和新房竣工量远远高于此。

因此,我们认为,房地产市场的主要矛盾,已经从短缺走向了不均衡,中国房地产市场的不均衡主要表现在:

一是住房短缺时代结束,当前房地产市场的主要矛盾是不均衡而非短缺;

二是错误的城镇化战略导致的大小城市之间的资源错配;

三是市场与政府错位导致的保障市场的残缺;

四是房子的市场化与土地的政府垄断导致的“地荒”;

五是行政干预的扭曲导致的高端物业的稀缺;

六是住宅市场与其他房地产市场之间的严重失衡。

这是下一步房地产需要着力解决的问题。失衡才是我们研判中国未来城市房价的核心逻辑,而不是总量。总量已经没有任何意义。中国房地产其实早已经进入到了下半场,住房已经告别了绝对短缺的阶段,下半场最关注的已经不是总量问题,而是结构问题。

这种结构性的变化带来的一定是思考房价的逻辑的变化。我会告诉大家,为什么我认为一些城市的房价仍然太低,而一些城市的房价可能已经到了历史性的大顶。关于这个主要问题,我将在下篇文章中阐述。

这是一篇在严重感冒的情况下写的文章,因为实在写不下去了,所以明天继续写。向各位说声抱歉。

(本文来源微信公众号:光远看经济)

关键词: 房价 思维 马光远

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